Immobilienmarkt 2016 in Frankfurt am Main
Hans Weißhaar und kus
Frankfurt am Main (Weltexpresso) - Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main hat am 19. Januar bei einer Pressekonferenz gemeinsam mit Planungsdezernent Mike Josef die wichtigsten Entwicklungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2016 vorgestellt.
Als Kernaussagen lässt sich festhalten: Bei weiterhin hoher Nachfrage und einem begrenzten Angebot ist es folgerichtig, dass die Preise für Frankfurter Immobilien weiterhin steigen. Diese Preissteigerung zeigt sich primär im Wohnungsbau, aber auch im gewerblichen Sektor.
Die Preise von Eigentumswohnungen steigen, wie auch in den letzten Jahren, in Frankfurt in allen Lagen und bei jeder Baualtersstufe. Vor allem der Anteil von neuem Wohnungseigentum in Hochhäusern nimmt am gesamten Wohneigentumsmarkt von Neubauwohnungen immer mehr zu. 2013 lag der Anteil noch bei 3 Prozent, 2014 und 2015 betrug er bereits rund 10 Prozent, 2016 lag der Anteil bereits bei 30 Prozent. Zunächst waren die Investoren der Auffassung, dass eine Vermarktbarkeit von Eigentumswohnung in Wohnhochhäusern nur in besseren Wohnlagen möglich sei. Mittlerweile hat sich gezeigt, dass der Markt auch in Innenstadtnähe nicht so etablierte Lagen akzeptiert. Trotz der Lageveränderung stiegen die durchschnittlichen Preise von Neubauwohnungen in Wohnhochhäusern von 6.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2015 auf 6.850 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016.
Für eine „gewöhnliche“ neue Eigentumswohnung (ohne Penthouse oder Maisonette) bezahlt man in Frankfurt 4.940 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und somit 13 Prozent mehr als 2015. Da die Preise von Wohnungen mit einem Baujahr ab 2000 um 15 Prozent stiegen, beträgt auch in dieser Baujahresklasse der Quadratmeterpreis 4.930 Euro pro Quadratmeter, so dass kein erheblicher Unterschied mehr zwischen Erstverkauf und Weiterverkauf bei neuen Eigentumswohnungen besteht. Altbauwohnungen (Baujahr vor 1949) erzielten Durchschnittpreise von 4.170 Euro pro Quadratmeter (+ 12 Prozent), Nachkriegsbauten der Baujahre 1950 bis 1974 wurden zu 2.550 Euro pro Quadratmeter (+ 11 Prozent) verkauft. Lediglich bei der Baujahresgruppe 1975 bis 1999 betrug der Preisanstieg nur 3 Prozent (2.850 Euro pro Quadratmeter).
Neue Eigentumswohnungen wurden zu überdurchschnittlichen Preisen in Sachsenhausen (5.470 Euro pro Quadratmeter), im Europaviertel (6450 Euro pro Quadratmeter) und im Westend (8.890 Euro pro Quadratmeter) gehandelt. Bei den Vorkriegsbauten erfreuen sich vor allem innenstadtnahe Lagen einer hohen Nachfrage. Mit 4.420 Euro pro Quadratmeter wurden im Ostend, mit 4.510 Euro pro Quadratmeter in Bornheim, mit 5.360 Euro pro Quadratmeter im Nordend, mit 5.940 Euro pro Quadratmeter in der Innenstadt und mit 6.500 Euro pro Quadratmeter im Westend überdurchschnittliche Preise bezahlt.
Der Anteil der Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis über 7.000 Euro pro Quadratmeter beträgt zwar nur 8 Prozent, dennoch nahm die Anzahl dieser hochpreisigen Wohnungen um 84 Prozent zu. „Auch wenn dieses Marktsegment noch gering ist, so entsteht doch ausgesprochen viel hochpreisiger Wohnraum“, sagt Planungsdezernent Mike Josef. „Daher sehe ich mich in meinem Engagement für den öffentlich geförderten Wohnungsbau bestätigt. Denn Frankfurt lebt von einer ausgewogenen Durchmischung der Bevölkerung, die gilt es zu erhalten.“
Es wurden mit 315 Mehrfamilienhäusern rund 25 Prozent weniger Objekte verkauft als 2015. Der Markt ist leergefegt. Da auch in besseren Lagen trotz der hohen Preise die Renditen mindestens 2 Prozent betragen, ist die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer wegen fehlender alternativer Anlageformen gering. Die Anzahl der verkauften Eigenheime erreicht mit circa 540 Objekten die Größenordnung von 2015. Da der Umsatz um rund 10 Prozent steigt, ist auch hier ein Preisanstieg feststellbar. Die Kaufpreise von Reihenmittelhäusern stiegen bei den Bestandsimmobilien nur gering an. Neue Reihenmittelhäuser erzielten in den letzten Jahren aufgrund der wenigen zur Verfügung stehenden freien Flächen und des oft erstellten hohen Standards und der erheblichen Größe sehr hohe Preise durchschnittlich von 669.000 Euro im Jahr 2015 und 782.000 Euro im Jahr 2016. Diese Preissteigerung von 17 Prozent bezieht sich allerdings auf sehr geringe Fallzahlen.
Der Gewerbemarkt wird in Frankfurt wie seit Jahrzehnten vom Bürosektor dominiert. Bei bebauten Büroimmobilien erzielten 55 Verkäufe 2016 einen Umsatz von rund 1,3 Milliarden Euro. Die Büromieten sind stabil, die Spitzenmieten liegen derzeit bei etwa 35 Euro pro Quadratmeter. Durch den Anlagedruck sinkt allerdings weiterhin die Rendite. Trotz der hohen Nachfrage werden oft schwer vermietbare Objekte vom Markt genommen. Neben einer Umnutzung in Wohnen bietet sich bei einigen Objekten auch eine Umnutzung zum Hotel oder Boardinghaus an. Die Auslastung der Frankfurter Hotels ist weiterhin hoch, was weitere Projektentwickler animiert, in Hotelobjekte zu investieren. Bei dem untersuchten Immobilienmarkt finden sogenannte Share-deals, also Unternehmensverkäufe, keine Berücksichtigung.
Foto: Der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (c) mikejosef.de
