kus
Frankfurt am Main (Weltexpresso) - Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt hat in der Pressekonferenz am Dienstag, 16. Januar, gemeinsam mit Planungsdezernent Mike Josef die wichtigsten Entwicklungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2017 vorgestellt. Als Kernaussage lässt sich festhalten: Da die Nachfrage nach Immobilien in Frankfurt wesentlich höher ist als das Angebot, führt dies weiterhin zu Preissteigerungen primär im Wohnungsbau, aber auch im gewerblichen Sektor.
Die Preise von Eigentumswohnungen steigen, wie auch in den letzten Jahren, in Frankfurt in allen Lagen und bei jeder Bau-Altersstufe. Der Anteil von neuem Wohnungseigentum in Hochhäusern am gesamten Wohneigentumsmarkt von Neubauwohnungen nimmt zwar im Vergleich zum Vorjahr ab, stellt aber mit 15 Prozent noch immer einen bundesweiten Rekordwert dar. Zunächst waren die Investoren der Auffassung, dass eine Vermarktbarkeit von Eigentumswohnung in Wohnhochhäusern nur in besseren Wohnlagen möglich sei. Mittlerweile hat sich gezeigt, dass der Markt in Innenstadtnähe auch nicht so etablierte Lagen akzeptiert. Trotz der Lageveränderung stiegen die durchschnittlichen Preise von Wohnungen in neueren Wohnhochhäusern gegenüber 2016 um 6 Prozent auf 7.200 €/m².
Für eine „gewöhnliche“ neue Eigentumswohnung (ohne Penthouse oder Maisonette) bezahlt man in Frankfurt 5.380 €/m² Wohnfläche und somit 13 Prozent mehr als 2016. Da die Preise von Wohnungen mit einem Baujahr ab 2000 nur um 6 Prozent stiegen, beträgt in dieser Baujahresklasse der Quadratmeterpreis 5.240 €/m². Altbauwohnungen (Baujahr vor 1949) erzielten Durchschnittpreise von 4.460 €/m² (+ 4 Prozent). Nachkriegsbauten der Baujahre 1950 bis 1974 wurden zu 3.050 €/m² (+ 17 Prozent) und Wohnungen der Baujahresgruppe 1975 bis 1999 zu 3.310 €/m² (+ 15 Prozent) verkauft.
Neue Eigentumswohnungen wurden zu überdurchschnittlichen Preisen in der Innenstadt (6.660 €/m²), im Europaviertel (6.430 €/m²) und anderen innenstadtnahen Lagen zu rund 5.500 €/m² gehandelt. In den besten Lagen im Westend und Nordend wurden kaum neue Eigentumswohnungen angeboten. Bei den Vorkriegsbauten erfreuen sich vor allem innenstadtnahe Lagen einer hohen Nachfrage. Mit 4.800€/m² wurden im Ostend, mit 5.310 €/m² in Sachsenhausen, mit 5.790 €/m² im Nordend und mit 5.970 €/m² im Westend überdurchschnittliche Preise bezahlt.
Die Spitzenpreise (oberste 3 Prozent) stiegen in Frankfurt von etwa. 4.500 €/m² im Jahr 2006 auf knapp über 10.000 €/m² im zurückliegenden Jahr (2016: 9.450 €/m²). Das Niedrigpreissegment (unterste 3 Prozent) liegt derzeit bei 1.250 €/m². 2006 lag dieser Wert bei 750 €/m². 2015 betrug der Marktanteil der Kaufpreise unter 3.500 €/m² rund 42 Prozent, der Anteil der Kaufpreise zwischen 5.000 €/m² und 7.000 €/m² 15 Prozent und der Anteil der Quadratmeterpreise über 7.000 € lediglich 4 Prozent.
Diese Verteilung hat sich bis 2017 wesentlich verschoben: Im letzten Jahr erfolgte ein Abschluss unter 3.500 €/m² nur noch bei 28 Prozent der Verkäufe. Den mit 33 Prozent stärksten Anteil haben 2017 Wohnungen mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 7.000 €/m². Der Marktanteil der Kaufpreise über 7.000 €/m² liegt derzeit bei 8 Prozent. Bei über 50 Kaufpreisen betrug der Kaufpreis mehr als 10.000 €/m². Die höchsten Kaufpreise lagen um 20.000 €/m².
„Besorgniserregend empfinde ich, dass das dominierende Preissegment sich in den letzten beiden Jahren von unter 3.500 Euro je Quadratmeter zu dem hochpreisigen Segment zwischen 5.000 und 7.000 Euro verlagert hat. Mit dieser Marktverschiebung haben sich meine Befürchtungen bestätigt, dass ein Eigentumserwerb für den überwiegenden Teil der Bevölkerung nicht mehr möglich ist“, sagt Planungsdezernent Mike Josef. „Der Druck, möglichst viele öffentlich geförderte Wohnungen kurzfristig den Wohnungssuchenden zur Verfügung zu stellen, wächst immens. Deshalb werden wir weiterhin umfangreiche Wohnbauflächen ausweisen. Und wir brauchen neue Instrumente, um als Kommune den Planungsgewinn stärker für bezahlbaren Wohnraum abzuschöpfen.“
Es wurden mit 364 Mehrfamilienhäusern rund 15 Prozent mehr Objekte verkauft als in 2016. Neben innenstadtnahen Lagen werden auch die Randlagen von den Anlegern als lohnende Kapitalanlagen eingestuft. Da der Umsatz um 23 Prozent steigt, zeigt sich weiterhin ein erheblicher Preisanstieg. Mit 454 verkauften Eigenheimen lag die Anzahl um 15 Prozent unter den Vorjahreszahlen. Die Kaufpreise von Reihenmittelhäusern stiegen bei den Bestandsimmobilien und den Neubauten um etwa 10 Prozent an. Neue Reihenmittelhäuser erzielten in den letzten Jahren aufgrund der wenigen zur Verfügung stehenden freien Flächen und des oft erstellten hohen Standards und der erheblichen Größe sehr hohe Preise durchschnittlich von 782.000 Euro im Jahr 2016 und 854.000 Euro im Jahr 2017.
Foto: ©Der Gewerbemarkt wird in Frankfurt wie seit Jahrzehnten vom Bürosektor dominiert. 2017 erzielten 39 Verkäufe bebauter Büroimmobilien einen Umsatz von rund 2,9 Milliarden Euro. Die Büromieten steigen in den besseren Lagen bei gleichzeitig sinkenden Renditen, die Spitzenmieten liegen derzeit bei knapp 40 €/m². Trotz der hohen Nachfrage werden oft schwer vermietbare Objekte vom Markt genommen. Neben einer Umnutzung in Wohnen bietet sich bei einigen Objekten auch eine Umnutzung zum Hotel oder Boardinghaus an. Die Auslastung der Frankfurter Hotels ist weiterhin hoch, was weitere Projektentwickler animiert, in Hotelobjekte zu investieren. Bei dem untersuchten Immobilienmarkt finden sogenannte Share-deals, also Unternehmensverkäufe, keine Berücksichtigung.
