Eigentum in Wohnhochhäusern auch zu durchschnittlichen Preisen verfügbar
Eric Fischling und pia
Frankfurt am Main (Weltexpresso) – Hört man sich unter Älteren um, so wächst ihnen die Sehnsucht aus dem Haus mit Garten in eine großzügige Wohnung zu ziehen, sehr gerne in eines dieser Wohnhochhäuser mit Aufzug! Hört man Familien mit Kindern in den Wohnungen in Hochhäusern zu, so möchten diese sooo gerne in ein Haus mit Garten ziehen. Es bleibt also die Bevölkerung schon von alleine in Bewegung.
Die Preise von Eigentumswohnungen allerdings steigen, wie auch in den letzten Jahren, in Frankfurt in allen Lagen und bei jeder Baualtersstufe. Vor allem Wohnungseigentum in Hochhäusern erfreut sich seit 2013 wachsender Beliebtheit (2013: 50 Verkäufe; 2014 und 2015: jeweils knapp 200 Verkäufe).
In früheren Jahren waren Hochhauswohnungen oft verpönt, weil in Großanlagen häufig Mieterprobleme auftraten. Derzeit sind die Wohnungen in Hochhäusern voll im Trend. Die durchschnittlichen Preise stiegen von 2013 auf 2015 von rund 4.500 Euro den Quadratmeter auf rund 6.200 Euro den Quadratmeter Wohnfläche. In sehr guten Wohnlagen werden durchschnittlich 7.600 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Insgesamt steigen mit zunehmender Stockwerkszahl auch die Preise. In den ersten sechs Stockwerken konnten Wohnungen schon für 4.500 Euro den Quadratmeter erworben werden, was annähernd dem Frankfurter Durchschnitt für Neubau-Eigentumswohnungen entspricht. In den höchsten Stockwerken erreichten die Preise ein Niveau von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter. Sowohl dieser Preisunterschied als auch der Baufortschritt sorgen dafür, dass bei diesen Objekten zunächst überwiegend die unteren Stockwerke und erst später die oberen Stockwerke vermarktet werden. „Diese Zahlen zeigen, dass der Trend zum Wohnhochhaus keineswegs nur hochpreisige Wohnungen hervorbringt, sondern auch Wohnraum zu durchschnittlichen Preisen schafft“, sagt Bürgermeister Olaf Cunitz.
Insgesamt erzielten Neubau-Eigentumswohnungen 2015 einen Kaufpreis von rund 4.390 € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit rund elf Prozent mehr als 2014 (durchschnittlich rund 3.960 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). 2006 lagen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen noch bei rund 2.570 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was bedeutet, dass die Preise in den letzten zehn Jahren um rund 70 Prozent gestiegen sind. Die jährlichen Kaufpreissteigerungen betrugen in diesem Zeitraum zwischen sechs und zwölf Prozent. Lediglich in den beiden Jahre 2009 und 2010, unmittelbar nach der Immobilienkrise, stagnierten die Neubaupreise.
In den Innenstadtlagen liegen die Kaufpreise für Neubauwohnungen durchschnittlich je nach Lage zwischen 4.600 Euro und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Lediglich das Westend erzielt mit fast 7.000 Euro einen wesentlich höheren Quadratmeterpreis. Die Kaufpreise für Wohnungen in Vorkriegsbauten erzielen ein ähnliches Preisniveau, was die Vorlieben der Nachfrager bestätigt: entweder neu oder ganz alt. „Für sogenannte Luxuswohnungen werden zwar schwindelerregende Preise bezahlt, doch wurden im vergangenen Jahr gerade einmal elf Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von mehr als 10.000 Euro gehandelt“, führt Bürgermeister Cunitz aus. „Der Anteil an Luxuswohnungen an den Transaktionen ist äußerst klein; der weit überwiegende Teil der verkauften Wohnungen bewegt sich im üblichen Preisniveau. Die immer wieder zu hörende Behauptung, in Frankfurt würde nur Luxus gebaut, lässt sich anhand der Zahlen nicht bestätigen.“
Obwohl 2015 rund fünf Prozent weniger Mehrfamilienhäuser zum Verkauf kamen als im Vorjahr, stieg der Umsatz um 17 Prozent, ein Beleg für die Preissteigerung auch in diesem Marktsegment. Wie sich bereits in den Vorjahren andeutete, reduziert sich die Dominanz des Eigenheimtyps „Reihenmittelhaus“. Verstärkt werden individuellere Wohnformen nachgefragt. Reihenmittelhäuser werden je nach Lage und Alter durchschnittlich zwischen 240.000 und 630.000 Euro gehandelt, im Mittel 365.000 Euro. Die durchschnittlichen Preise für freistehende Einfamilienhäuser beziehungsweise Doppelhaushälften sind mit 655.000 beziehungsweise 540.000 Euro zum Teil doppelt so hoch wie in Südhessen und viermal so hoch wie in Nordhessen. Die Ursachen für diese Preisunterschiede liegen einerseits in dem Wunsch nach einem kurzen Arbeitsweg und nach einer guten Kapitalanlage, andererseits werden die Preise auch von der unterschiedlichen Qualität und dem Alter der Wohngebäude beeinflusst.
Der Gewerbemarkt wird in Frankfurt wie seit Jahrzehnten vom Bürosektor dominiert. Bei bebauten Büroimmobilien erzielten 65 Verkäufe in 2015 einen Umsatz von rund 2,0 Milliarden Euro. Insbesondere im dritten Quartal 2015 zeigte sich dieser Teilmarkt mit einem Umsatz von rund 1,1 Milliarden Euro sehr lebhaft. Die Büromieten sind stabil, durch den Anlagedruck sinkt allerdings weiterhin die Rendite. Trotz der hohen Nachfrage werden oft schwer vermietbare Objekte vom Markt genommen. Neben einer Umnutzung in Wohnen bietet sich bei einigen Objekten auch eine Zwischennutzung als Flüchtlingsunterkunft an. Bei dem untersuchten Immobilienmarkt finden sogenannte Share-deals, also Unternehmensverkäufe, keine Berücksichtigung.
Der Umsatz 2015 erreichte auf dem gesamten Frankfurter Immobilienmarkt mit 7.800 verkauften Objekten und einem Geldumsatz von rund 6,3 Milliarden Euro das zweithöchste je erzielte Umsatzvolumen. Dieser Wert wurde nur 2007 mit 7,8 Milliarden Euro übertroffen. Betrachtet man lediglich die Wohnimmobilien, hat der Umsatz mit 2,8 Milliarden Euro einen neuen Höchstwert erreicht. Der Teilmarkt Wohnungseigentum trug mit einem ebenfalls erzielten Rekordumsatz von 1,6 Milliarden wesentlich zu diesem Ergebnis bei.
